Moeten klanten verplicht worden zoveel mogelijk van hun hypothecaire lening af te lossen? Is de bank in staat om risico’s, die soms pas over 30 jaar plaatsvinden, voldoende uit te leggen? En zijn risico’s op zo’n lange termijn überhaupt wel goed in te schatten en te begrijpen?
Eind februari is het programma Radar een uitermate interessante discussie gestart over de aflossingsvrije hypotheek. Voor een goed beeld volgen hier eerst enkele feiten:
- Met een aflossingsvrije hypotheek wordt een lening bedoeld waarop gedurende de looptijd niet wordt afgelost en waarbij GEEN vermogen wordt opgebouwd om aan het einde van de looptijd de hypotheek geheel of gedeeltelijk af te lossen.
- Een aflossingsvrije hypotheek kent een bepaalde looptijd, vaak 30 jaar, waarna het gehele bedrag afgelost moet worden. Aflossen kan onder andere door eigen middelen en/of door een bedrag te herfinancieren.
- Per 2001 is aftrek van de rente over een lening die gebruikt is voor aankoop of verbetering van de eigen woning beperkt tot een periode van 30 jaar. Bij herfinanciering na die 30 jaar is aftrek van de rentelasten dan ook niet meer mogelijk.
- In 1996 had minder dan 10% van de Nederlandse huishoudens met een hypotheek een (deels) aflossingsvrije hypotheek. In 2008 was dit meer dan 50 procent van alle huishoudens met een hypotheek. (Bron: gegevens uit het Totaal Onderzoek Financiële Diensten (TOF) 2009 van marktonderzoeksbureau GfK).
Waarom aflossingsvrij?
Maandlasten bestaan uit een bedrag voor rente en aflossing of voor rente en het opbouwen van vermogen. Het voordeel van een aflossingsvrije hypotheek is dat de maandlasten relatief laag worden gehouden doordat er alleen rente wordt betaald. Doordat er gedurende de looptijd niet wordt afgelost, behoudt men maximale fiscale aftrek.
Probleem?
Met de aflossingsvrije hypotheek heeft de klant gedurende de looptijd geen zorgen zolang hij de rente maar betaalt.
Er zijn drie momenten waarop mogelijk een probleem kan ontstaan:
- (gedwongen) verkoop van de woning: vanaf 1980 tot 2007/2008 hebben de prijzen op de huizenmarkt een enorme stijging laten zien. In totaal is de prijs verdrievoudigd. Sinds 2008 dalen de huizenprijzen echter, in twee jaar tijd gemiddeld met 7%. Bij een (gedwongen) verkoop kan dit betekenen dat de verkoopprijs lager is dan de totale lening, waardoor er een restschuld over blijft. Indien er geen ander vermogen is moet de restschuld gefinancierd worden. Zonder eigen woning als onderpand kan voor de restschuld alleen een consumptief krediet gebruikt worden. En voor een consumptief krediet geldt een hogere rente. Daarbij is deze rente niet fiscaal aftrekbaar. Volgens het CBS moet 30% van de Nederlandse huishoudens rekening houden met een restschuld bij verkoop.
- einde lening (geen verkoop): aan het einde van de looptijd moet het leningbedrag terugbetaald worden. Er zijn mogelijkheden om de hypotheek te herfinancieren maar de rente is dan mogelijk niet meer aftrekbaar. Dat kan het geval zijn als al 30 jaar gebruik is gemaakt van de rente-aftrek regeling. Dit betekent soms een behoorlijke lastenverzwaring.
- pensioen: de kredietcrisis heeft een flinke impact gehad op het pensioen. Het ‘standaardpensioen’ van 70% van het laatstverdiende salaris (bij 40 dienstjaren) zoals dat in het verleden min of meer gebruikelijk was, zal waarschijnlijk niet meer gehaald kunnen worden. Dit betekent dat de inkomsten vanaf de pensioendatum voor veel Nederlanders lager zullen zijn dan de inkomsten vóór pensioendatum. Om de lasten op de ingangsdatum van uw pensioen toch te kunnen blijven dragen, zijn er in ieder geval twee mogelijkheden: zelf pensioen opbouwen door bijvoorbeeld het aankopen van lijfrentes (inkomsten verhogen) of het aflossen op uw hypotheek (lasten verlagen).
En Friesland Bank?
Een aflossingsvrije hypotheek kan een goed passend product zijn. Het starten van vermogensopbouw wordt hiermee uitgesteld. Dat is aantrekkelijk als u bijvoorbeeld in de toekomst vermogen (bijvoorbeeld erfenis of verkoop van onroerend goed) ontvangt of indien uw inkomsten in de komende jaren zullen toenemen.
Voor nieuwe leningen geldt dat wij een uitgebreid inventarisatieproces hebben waarbij we samen met de klant kijken naar zijn situatie en wensen. We maken helder wat de gevolgen zijn van zijn wensen. Uiteindelijk kan de klant van ons een degelijk ‘Fries’ advies verwachten.
Ook Friesland Bank heeft klanten met een aflossingsvrije hypotheek. In de komende jaren gaan wij al onze klanten met zo’n hypotheek bezoeken. Samen brengen we de totale financiële situatie in beeld en bekijken we of de huidige hypotheek (of combinatie van verschillende hypotheekvormen) nog passend is voor de huidige en toekomstige situatie. Klanten die al eerder een gesprek willen staan wij uiteraard graag te woord. Zij kunnen onze Service Desk bellen; onze medewerkers plannen graag een afspraak met een adviseur in.
Deze algemene informatie is niet bedoeld als advies. Wilt u een persoonlijk advies?Neemt u dan contact met ons op. Hoewel deze informatie met de grootste zorg tot stand is gekomen, kan er aan deze informatie geen rechten worden ontleend.